La visura catastale è un documento essenziale nel settore immobiliare italiano. Che si tratti di vendere, acquistare o semplicemente verificare la correttezza dei dati relativi a un immobile, questo strumento consente di accedere a informazioni aggiornate e ufficiali. Proprio per questo, è importante conoscerne il contenuto, le differenze tra le sue tipologie e i metodi più semplici per ottenerla. In questa guida, approfondiremo ogni aspetto della visura catastale, offrendo una panoramica completa utile a proprietari, acquirenti, professionisti e cittadini interessati a tutelare i propri diritti immobiliari.
Cos’è una visura catastale?
La visura catastale è un documento rilasciato dal Catasto – sezione dell’Agenzia delle Entrate – che riporta i dati tecnici, identificativi e giuridici relativi a un immobile registrato nel territorio italiano. Si riferisce sia ai fabbricati (es. appartamenti, garage, uffici) che ai terreni agricoli o edificabili. L’obiettivo principale della visura è quello di consentire una chiara identificazione dell’immobile a fini fiscali, giuridici e amministrativi. Non rappresenta, tuttavia, una prova di proprietà in senso stretto (per questo è necessario un atto notarile), ma è spesso usata in fase di controllo e valutazione preliminare.
Quali informazioni contiene una visura catastale
Una visura catastale è suddivisa in più sezioni, ognuna delle quali offre un diverso tipo di informazione utile a comprendere la natura, la collocazione e la consistenza del bene immobile, nonché chi ne detiene la titolarità.
Dati identificativi dell’immobile
Questi dati servono per collocare con precisione un immobile all’interno del sistema catastale nazionale. Sono presenti:
- il comune di appartenenza;
- il foglio catastale, una sorta di "mappa" numerica del territorio comunale;
- la particella o mappale, che rappresenta il singolo bene all’interno del foglio;
- il subalterno, usato soprattutto per le unità in condominio per distinguere gli immobili nello stesso edificio
- l'indirizzo completo, incluso civico, se disponibile.
Questi elementi rendono univoca la posizione catastale dell’immobile.
Dati del proprietario
La visura include il nome e cognome (o la ragione sociale, in caso di azienda) del soggetto intestatario del bene. Viene anche indicata la quota di possesso, utile in caso di comproprietà, successioni o usufrutti. Questo dato ha grande valore giuridico perché mostra chi, secondo il Catasto, ha diritto reale sull’immobile.
Rendita catastale e altri elementi tecnici
Nel caso dei fabbricati, la visura riporta la rendita catastale, ovvero un valore calcolato sulla base di parametri catastali che serve per determinare tasse come IMU, TARI e IRPEF. Per i terreni, si indicano invece il reddito dominicale e quello agrario. Inoltre, il documento può includere:
- la categoria catastale (es. A/2 per abitazioni civili, C/6 per box auto);
- la consistenza (espressa in vani o metri quadri, a seconda del tipo di immobile);
- l’eventuale planimetria, nei casi in cui si richieda.
Differenza tra visura catastale ordinaria e storica
Esistono due principali tipologie di visura catastale, ognuna adatta a diversi usi e contesti.
- visura catastale ordinaria: mostra la situazione attuale dell’immobile, includendo i dati identificativi, la rendita catastale e l’intestazione aggiornata al momento della richiesta. È utile per consultazioni rapide, controllo fiscale e verifica della consistenza immobiliare.
- visura catastale storica: riporta la cronologia delle modifiche intervenute sull’immobile nel tempo. È fondamentale per ricostruire passaggi di proprietà, variazioni di rendita, modifiche di categoria catastale e per indagini più approfondite, ad esempio durante pratiche di successione o accertamenti fiscali.
La scelta tra le due dipende dall’obiettivo della consultazione: per transazioni immobiliari, la visura storica offre una maggiore trasparenza.
Perché la visura catastale è importante per proprietari e acquirenti
La visura catastale non è solo un documento informativo: rappresenta una garanzia di certezza e legalità. È indispensabile per tutelare i diritti di chi vende, compra o detiene un bene immobile.
Verifica della proprietà e dei dati catastali
Per il proprietario, la visura consente di controllare che tutte le informazioni registrate presso il Catasto siano corrette e aggiornate. Errori o omissioni potrebbero causare problemi in caso di vendita, donazione o successione. Per l’acquirente, è uno strumento preliminare di verifica sulla regolarità dell’immobile, evitando brutte sorprese legate a situazioni catastali non conformi.
Trasparenza nella compravendita immobiliare
Una visura aggiornata consente alle parti di trattare con trasparenza. Agenti immobiliari, notai e istituti di credito la richiedono regolarmente per procedere con le verifiche preliminari. Serve, ad esempio, per confermare la categoria catastale dell’immobile e assicurarsi che corrisponda all’uso dichiarato (abitazione, commerciale, ecc.), evitando sanzioni o blocchi legali.
Prevenzione di errori o abusi catastali
Un controllo regolare della visura permette di individuare anomalie come intestazioni errate, rendite non aggiornate, oppure abusi edilizi che non risultano registrati correttamente. In alcuni casi, può segnalare anche occupazioni abusive o usi impropri del bene. La visura, in questo senso, è uno strumento di difesa del patrimonio immobiliare.
Come ottenere una visura catastale
Ottenere una visura catastale è oggi un’operazione accessibile anche ai non addetti ai lavori, grazie alla digitalizzazione dei servizi e all’ampia disponibilità di canali ufficiali e alternativi. Le modalità variano in base al tipo di richiesta, al soggetto interessato (proprietario o terzo) e all’uso che si intende fare del documento, ma possono essere suddivise in due grandi categorie: accesso diretto presso gli uffici catastali oppure consultazione online tramite portali pubblici o privati.
Agenzia delle Entrate e uffici catastali
Chi preferisce il canale tradizionale può recarsi fisicamente presso uno degli Uffici Provinciali – Territorio dell’Agenzia delle Entrate, presentando un documento d’identità valido. Il servizio è gratuito per la consultazione delle visure relative agli immobili intestati al richiedente. In caso si richieda la visura di un immobile appartenente a un’altra persona, è necessario motivare la richiesta e, in genere, pagare un piccolo tributo catastale.
Gli uffici sono inoltre utili nei casi in cui si debbano correggere errori presenti nella banca dati catastale, effettuare verifiche approfondite o ottenere documenti storici che non risultano facilmente reperibili online.
Online tramite portali ufficiali e soluzioni digitali
La modalità più rapida e comoda, oggi, è l’accesso online. Esistono varie piattaforme che permettono di ottenere visure in pochi clic, anche senza competenze tecniche.
- il portale dell’Agenzia delle Entrate, accessibile tramite SPID, Carta d’Identità Elettronica (CIE) o Carta Nazionale dei Servizi (CNS), consente ai cittadini di consultare gratuitamente le visure relative ai propri immobili, comprese planimetrie e rendite catastali.
- il sistema Sister, riservato a professionisti accreditati (notai, tecnici, avvocati), offre funzionalità avanzate e l’accesso a banche dati catastali e ipotecarie.
- numerosi portali privati autorizzati mettono a disposizione servizi a pagamento, ideali per ottenere rapidamente visure anche su immobili intestati ad altri soggetti, oppure per scaricare documentazione storica, planimetrie e report di analisi immobiliare.
Uno dei portali di riferimento per ottenere online in pochi minuti le visure catastali è VisureItalia, che consente di accedere a documenti ufficiali, anche per usi legali o notarili, senza dover affrontare code o procedure complesse.
Queste soluzioni digitali rappresentano un’opzione efficace sia per i privati cittadini sia per i professionisti del settore immobiliare, notarile o tecnico, che necessitano di informazioni certe e aggiornate in tempi rapidi.
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